28.2.1992

Vaatimukset lunastustoimituksessa

Rakennusliike B Oy on toimitusta koskevassa hakemuksessaan lausunut, että nykyisten, 30.10.1964 vahvistetun asemakaavan ja 6.4.1965 vahvistetun tonttijaon mukaan Seinäjoen kaupungin Upan kaupunginosan korttelin 17 tontti nro 1 käsitti 804,7 neliömetriä A:n omistamaa vanhan asemakaavan ja tonttijaon mukaista tonttia 17/U5 ja 1110,3 neliömetriä yhtiön omistamaa vanhaa tonttia nro 18/U5. Yhtiö, joka on katsonut omistavansa arvokkaamman tontinosan, on vaatinut rakennuslain 54 §:n mukaisesti A:n omistaman tontinosan lunastamista ja liittämistä tonttiin nro 1/17 3. Uppa.

A on toimituksessa lausunut, että hänen omistamansa tontinosa oli yhtiön tontinosaa arvokkaampi, ja tällä perusteella esittänyt vaatimuksen saada lunastaa yhtiön omistama tontinosa. Sen varalta, että yhtiöllä katsottaisiin olevan lunastusoikeus, A on toissijaisesti vaatinut korvausta omistamastaan tontinosasta tuottoarvon perusteella 1.671.086 markkaa laillisine korkoineen sekä korvausta edunvalvontakuluistaan. Lisäksi A on vaatinut, että yhtiö velvoitetaan lunastamaan tonttiin 17/U5 kuuluva asemakaavassa puistoalueeksi merkitty noin 477 neliömetrin suuruinen alue, koska alue jäi A:lle hyödyttömäksi.

Lunastustoimikunnan päätökset 20.6.1989 lopetetussa toimituksessa

Lunastustoimikunta on tontinosien arvon määrittämiseksi suorittanut laskelman arvioiden tontinosat toisaalta voimassa olevan asemakaavan mukaisesti asuntokerrostalotonttina ja toisaalta vanhan asemakaavan mukaisesti asuntopientalotonttina. Laskelmassa on maapohjan arvona pidetty kauppahintatilaston mukaan määriteltyjä yksikköhintoja ja rakennusten arvona insinööri X:n lausunnossa esitettyjä jälleenhankintahintoja, joista on suoritettu asuinrakennuksen osalta 64 ja autotalli- ja varastorakennuksen osalta 66, oikeastaan kummankin osalta 56 poistoprosenttia vastaava ikäalennus. Yhtiön omistaman tontinosan arvoksi saatiin kerrostalotonttina 1.443.185 markkaa ja pientalotonttina 277.500 markkaa sekä A:n tontinosan arvoksi vastaavasti kerrostalotonttina 1.045.065 markkaa ja pientalotonttina rakennuksineen 1.233.270 markkaa. Laskelman perusteella lunastustoimikunta on katsonut, että yhtiön omistama tontti 18/U5 oli arvokkain osa tontista 1/17 3. Uppa.

Edelleen lunastustoimikunta on todennut, että tontin 17/U5 ulkopuolelle jäävä tontinosa oli voimassa olevassa asemakaavassa merkitty puistoalueeksi ja Seinäjoen kaupungilla oli rakennuslain 50 §:n nojalla oikeus lunastaa tämä noin 480 neliömetrin suuruinen alue.

Sen vuoksi lunastustoimikunta on rakennuslain 54 §:n nojalla myöntänyt Rakennusliike B Oy:lle oikeuden lunastaa 805 neliömetrin suuruisen alueen tontista 17/U5 sekä mainitun lain 50, 54 ja 56 §:ien nojalla hylännyt A:n puistoalueen lunastamista koskevan vaatimuksen perusteettomana.

Lunastustoimikunta on katsonut, että A:n lunastettavan tontinosan arvo oli asuntopientalotonttina 1.233.270 markkaa ja asuntokerrostalotonttina 1.045.065 markkaa. A:n kiinteistöstä tehdyt vuokrasopimukset olivat olleet lyhytaikaisia, mistä syystä lunastuskorvauksen määrääminen tuottoarvon perusteella oli kyseenalaista, ja tontin 17/U5 tuottoarvo oli 12 prosentin korkokantaa käyttäen laskettuna vain 948.865 markkaa. Tämän vuoksi lunastustoimikunta on velvoittanut Rakennusliike B Oy:n suorittamaan A:lle lunastetusta 0.0805 hehtaarin alueesta 250.000, oikeastaan 2.500.000 markan mukaan hehtaarilta 201.250 markkaa, asuinrakennuksesta 416.504 markkaa sekä autotalli- ja varastorakennuksesta 615.516 markkaa eli kohteen- ja haitankorvausta yhteensä 1.233.270 markkaa sekä lunastuslain 82 §:n nojalla edunvalvontakulujen korvauksena kohtuulliseksi katsotut 3.700 markkaa.

Vaatimukset maaoikeudessa

A on muutoksenhakemuksessaan uudistanut lunastusvaatimuksensa ja vaatinut lunastustoimikunnan päätöksen kumoamista sekä asian palauttamista sille uudelleen käsiteltäväksi. Mikäli maaoikeus pitäisi yhtiön omistamaa tontinosaa arvokkaampana, A on vaatinut toissijaisesti yhtiön velvoittamista lunastamaan koko tontti 17/U5 sekä korvaamaan lunastetusta alueesta toimituksessa vaaditut 1.671.086 markkaa. Lisäksi A on vaatinut edunvalvontakuluista määrätyn korvauksen korottamista 22.942,40 markkaan sekä korvausta oikeudenkäyntikuluistaan maaoikeudessa.

Vaasan maaoikeuden päätös 19.9.1989

Maaoikeus on todennut, ettei tontinosan lunastuksessa ollut kysymys puistoalueeksi tarkoitetun maan lunastamisesta vaan rakennustontin osan lunastuksesta. Puistoksi tarkoitettu alue kuului kaupungin lunastettavaksi.

Lunastusoikeutta arvioidessaan maaoikeus on ottanut huomioon alueen nykyisen asemakaavan mukaisen tilanteen kerrostalotonttina, jolloin Rakennusliike B Oy:n omistama 1110 neliömetrin osa verrattuna A:n omistamaan 805 neliömetrin osaan on ollut arvokkaampi. Kun nykyiselle tontille rakennettiin kerrostalo, vanhoille rakennuksille ei jäänyt mitään käyttöarvoa. Maaoikeus on katsonut, että rakennusliikkeellä näin ollen oli lunastusoikeus.

Lunastushinnan määrittämisessä maaoikeus on viitannut lunastustoimikunnan perusteluihin ja pitänyt laskelmassa käytettyjä, lausumansa mukaan asuinrakennuksen osalta 54 ja hallirakennuksen osalta 56 prosentin suuruisia ikäalennuksia rakennusten ikä ja kunto huomioon ottaen oikeina.

Maaoikeus on pitänyt riittävänä lunastustoimikunnan A:lle määräämää korvausta edunvalvontakustannuksista.

Mainituilla perusteilla maaoikeus on katsonut, ettei ollut syytä muuttaa lunastustoimikunnan päätöstä. Asian näin päättyessä A sai pitää oikeudenkäyntikulunsa maaoikeudessa vahinkonaan. A määrättiin korvaamaan valtiolle maaoikeuden istunnon kuuluttamisesta johtuneet kulut 522 markkaa.

Käsittelyratkaisu

Oikeudenkäymiskaaren 30 luvun säännösten mukaan muutoksenhakijalla ei ole oikeutta vastata muutoksenhakemukseen annettuun vastaukseen. Sen vuoksi Korkein oikeus jättää huomiotta A:n vastineeksi tarkoitetun kirjoituksen liitteineen.

Pääasiaratkaisu

Perustelut

Tontilla 1/17 3. Uppa, joka muodostuu edellä kerrotulla tavalla asianosaisten omistamista tontinosista, on voimassa olevan asemakaavan mukaan asuinkerrostalon rakennusoikeus. Sitä ennen voimassa olleen asemakaavan mukaan asianosaisten omistamat tontit kuuluivat omakotitalojen korttelialueeseen. Lunastus tapahtuu voimassa olevan asemakaavan toteuttamiseksi. Ratkaistaessa etuoikeutta lunastamiseen on tontinosien arvon toteamiseksi ensinnäkin määriteltävä tontinosan arvo voimassa olevan asemakaavan mukaan sekä verrattava sitä sitten tontinosan aikaisemman asemakaavan mukaisen tosiasiallisen käytön pohjalta laskettuun arvoon. Näistä korkeampaa on pidettävä tontinosan arvona ratkaistaessa, kumpi tontinosa on arvokkaampi.

Tontinosien arvoja määriteltäessä lunastustoimikunta ja maaoikeus ovat pitäneet kerrostalotontin yksikköhintana 1.345 markkaa rakennusoikeuden mukaan määräytyvältä kerrosneliömetriltä arvioidessaan sekä yhtiön rakentamatonta tontinosaa että A:n tontinosaa, jolla on edellä mainitut asuinrakennus sekä autotalli- ja varastorakennus. Esitetystä kauppahintatilastoaineistosta tai muustakaan asiakirjoista saatavasta selvityksestä ei ole pääteltävissä, että tontinosien arvo kerrostalotonttina olisi eri suuruinen tai että puheena oleva yksikköhinta olisi arvioitava toisin kuin lunastustoimikunta ja maaoikeus.

Pientalotontin yksikköhintana on pidetty tontin pintaalan mukaan laskettaessa 250 markkaa neliömetriltä ja rakennusten jälleenhankintahintoina X:n lausunnossa esitettyjä hintoja asuinrakennuksen osalta 946.600 markkaa sekä autotalli- ja varastorakennuksen osalta 1.398.900 markkaa, mitkä arvot myös asianosaiset ovat hyväksyneet. Huomioon ottaen rakennusten iästä ja kunnosta saatu selvitys ikäalennuksen suorittamiseksi jälleenhankintahinnoista Korkein oikeus arvioi poistoprosentiksi vuonna 1957 valmistuneen asuinrakennuksen osalta 54 ja vuonna 1961 valmistuneen autotalli- ja varastorakennuksen osalta 56 prosenttia.

Näillä ja muutoin lunastustoimikunnan laskelmassa mainituilla perusteilla yhtiön omistaman tontinosan arvoksi kerrostalotonttina saadaan 1.443.185 markkaa ja pientalotonttina 277.500 markkaa sekä A:n omistaman tontinosan arvoksi vastaavasti 1.045.065 markkaa ja 1.252.202 markkaa. Laskelma osoittaa yhtiön omistaman tontinosan olevan A:n omistamaa osaa arvokkaampi. Yhtiöllä on näin ollen rakennuslain 54 §:n nojalla oikeus lunastaa A:n tontinosa.

Asiassa esitetyn selvityksen mukaan toinen A:n omistaman asuinrakennuksen huoneisto on ollut vuokrattuna lyhytaikaisessa työkomennuksessa oleville työmiehille. Vuokrasopimuksen kestosta ja vuokran määrästä ei ole esitetty näyttöä. Rakennusten vuokraamisesta muilta osin ei ole selvitystä. Tämän vuoksi ei ole perustetta määrätä korvausta tuottoarvon mukaan. Kohteenkorvauksen perusteena on näin ollen pidettävä pientalotontin arvoa rakennuksineen, joka edellä lausutun perusteella on 1.252.202 markkaa.

Korkein oikeus katsoo, että asian laadun vuoksi A:n on ollut käytettävä toimituksessa asiantuntevaa avustajaa. Tällä perustella Korkein oikeus arvioi asian vaatimiksi edunvalvontakuluiksi 20.000 markkaa.

Tuomiolauselma

Maaoikeuden päätöstä muutetaan siten, että Rakennusliike B Oy velvoitetaan suorittamaan A:lle maaoikeuden määräämän 1.233.270 markan asemesta 1.252.202 markkaa sekä edunvalvontakuluina 3.700 markan asemesta 20.000 markkaa. Muilta osin maaoikeuden päätös jää siis pysyväksi. Jutun lopputulos huomioon ottaen asianosaisten on pidettävä oikeudenkäyntikulunsa Korkeimmassa oikeudessa ja maaoikeudessa vahinkonaan.